Investasi Properti
Jumat, 26 April 2019
Property Valuation
Berapa nilai pasar Rumah
A dan B?
Nilai pasar A milik Ali
100 jt
Nilai Pasar rumah B milik
Budi 100 jt
Business Valuation
Aset sama, pemilik sama
Berapakah harta kekayaan
Ali atas aset rumah A? 100 jt
Berapakah harta kekayaan
Budi atas aset rumah B? Bisa jadi hanya 50 jt, milik kreditur
Ali beli cash
Budi beli KPR BTN 10 th
Saat dinilai cicilan baru
5 tahun
Nilai asetnya sama, yang
ditanya ekuitasnya (kekayaan)
Ali rumahnya disewa
kontrak 50 jt/th
Nilai aset sama, kekayaan
jauh berbeda
Di property valuation
tidak ada hubungan dengan hutang, struktur modal, hanya dinilai asetnya. Tidak
perlu bertanya aset dibeli bagaimana.
Nilai asetnya saja yang
dihitung, tidak ada hubungan dengan hutang piutang (Intangible)
Properti tidak ada
kewajiban bayar pajak, yang punya kewajiban adalah entitas pemiliknya
(Perusahaan, perseorangan)
Di struktur dihitung
sampai NOI – Net Operating Income (properti), tidak sampai ATCF (After Tax Cash
Flow).
Investasi, aspek utama Return
dan Risk.
Kalau bisa tumbuh.
Bersifat liquid, properti
tidak liquid.
Biaya (cost) dengan harga
(price) disebut profit (selisih)
Harga (price) dengan
nilai (value) disebut capital gain (selisih)
Contoh:
Bangun gedung kantor 100
M dilakukan karena melihat ada value dipresent value ada 120 M (positif) ada
selih 20 M.
Ditengah jalan, mau
dilepas dijual, maka transaksi yang akan terjadi misal 110 M akan ada capital
gain sebesar 10 M (kondisi normal). Tidak ada nilai pasar.
Idealnya tidak seperti
itu.
Output penilaian produk
itu adalah nilai pasar, ada 2 pihak yang berkepentingan dengan nilai itu,
penjual pembeli, kreditur debitur.
Nilai itu adalah opini
(pendapat).
Pendapat yang paling
bagus didekati dari pasar. Pendekatan yang paling bagus adalah pendekatan pasar.
Dalam beropini ada
teorinya.
Kalau suda ada data pasar
yang terjadi dipasar, maka pendekatan lain bisa diabaikan.
Tidak semua properti
memiliki data pasar. Kalau pasar tidak ada, maka didekati dengan hirarki ke 2
yaitu pendakatan pendapatan. Jika tidak ada data maka dilakukan pendekatan
biaya (hirarki ke 3).
Fenomena nilai, pada saat
krisis ekonomi. Ideal = cost – price – value
Pada saat krisis = cost -
value - price
Mengapa properti berbeda?
·
Investasi properti tidak bisa dipindahkan
(lokasinya tetap).
·
Memerlukan pengembangan
·
Memerlukan keahlian
·
Tidak ada data resmi
·
Tidak ada pasar resmi
·
Hanya sedikit ilmu tentang pasar real
estate
·
Perlu pembiayaan
·
Menyangkut kegiatan jangka panjang
·
Relatif berupa satu kesatuan yang tidak
dapat dipisah-pisahkan.
Siapa yang berinvestasi
di properti?
·
Pengembang : jasa yang dihargai,
memperoleh keungtungan dari kegiatan pengembangan properti
·
Pengguna : memperoleh manfaat dari
pemelikikan atau operasional properti
·
Investor : memperoleh keuntungan atas
modal yang ditanamkan dalam investasi properti dengan perhitungan yang seksama
·
Spekulator : memperoleh keuntungan dari
spekulasi penempatan modal dalam investasi properti. Dia menempatakan modal
yang bersifat sementara. Modal kecil : pertaruhkan booking fee (tanda jadi).
Kalau mau cari data
pembanding, harus tahu datanya, dari spekulan atau perusahaan.
Kelebihan berinvestasi di
properti
Pride of ownership
Personal control
Kelemahan berinvestasi di
properti?
·
Illiquidity
Tidak
liquid
·
Time constraints
Butuh
waktu lama
·
Depreciation factor
Penurunan
nilai
·
Government control
Sarat
dengan kontrol pemerintah
·
Highly related to market cycle
Sangat
terkait dengan siklus pasar properti.
Kegiatan investasi
properti akan terjadi kalau ada investor/pemodal/pengusaha. Dilihat ada
pengguna/pasar/beli/sewa. Pemerintah berikan izin atau tidak, mau pakai uang
orang lain (kreditur).
Dalam suatu kegiatan
investasi properti, yang terlibat sangat banyak. Semua yang terlibat tidak ada
yang gratis, dan harus dibayar. Akan dikapitalisasi menjadi biaya investasi
(biaya perolehan properti). Banyak soft cost yang harus dikeluarkan.
Faktor utama dalam
keputusan investasi
·
Investor akan menghitung dengan cermat
tingkat keuntungan dan tingkat risikonya.
·
Keuntungan akan selalu jalan dengan risiko,
semakin tinggi tingkat keuntungan semakin tinggi pula tingkat risikonya
(discount rate).
·
Perlu diungkap risiko secara transparan
dan juga alternatif jalan keluarnya, sehingga investor akan merasa lebih pasti
dalam menanamkan investasinya.
·
Biasanya akan melihat risiko usaha dari
perdagangan saham di bursa (beta saham).
·
Properti merupakan usaha yang high cost
sehingga diperlukan pendanaan melalui hutang dengan alasan: mempercepat waktu
pengembangan, menghindari risiko yang tinggi (lebih berisiko pakai uang
sendiri).
Cost of Equity pasti
lebih besar Cost of Capital.
Sumber-sumber risiko
·
Risiko Negara
Tingkat
suku bunga negara tercermin di bunga ORI (obligasi), tingkat suku bunga bebas
risiko.
·
Akibat pembiayaan (financial)
Uang
sendiri/uang pinjaman. Struktur modal yang digunakan, currency yang digunakan.
·
Bisnisnya sendiri (business)
Risiko jangan
diperdebatkan berapa persen risikonya tapi apa saja yang menimbulkan risikonya.
Filosofi Umum Investasi
1.
Keuntungan yang maksimum untuk tingkat
risiko tertentu.
Pihak-pihak
yang bertanggung jawab seharusnya menganalisis kemampuan dana dalam menghadapi
risiko dan berusaha untuk menemukan investasi yang akan mencapai tingkat
keuntungan tertinggi yang konsisten dengan tingkat risiko.
2.
Risiko menimum untuk tingkat keuntungan
tertentu.
Pihak-pihak
yang bertanggung jawab seharusnya menghitung keuntungan yangpp diperoleh yang
dibutuhkan oleh dana guna memenuhi kewajibannya dan kemudian menemukan
sekuritas yang memiliki risiko terendah yang konsisten dengan tingkat
keuntungan tersebut.
Kalau investor BUMN,
menggunakan filosofi ke 2, tapi investor private company menggunakan filosofi
ke 1.
BUMN investasi diterima
kalau return 15%. Yang dikejar adalah prestasi.
Private company, maunya
diatas yang dinilai.
Dilihat investornya
siapa?
Ciri-ciri khusus dari
investasi proyek
·
Investasi proyek menyerap dan mengikat
dana yang jumlahnya cukup besar. Untuk itu keputusan investasi yang salah dapat
merugikan perusahaan dalam waktu yang relatif lama.
·
Manfaat akan diperoleh perusahaan baru
akan dinikmati beberapa saat kemudian setelah investasi dilakukan. Untuk dapat
menghitung cost-benefit ini dapat digunakan DCF
Proses investasi properti
1.
Mengidentifikasi objek, goals. Risk-return.
Sumber daya yang dimiliki.
2.
Analisis investasi mengenai pasar. Market,
legal, financing, tax.
3.
Financial analysis. 3 keputusan: Financing,
Operating, Reversion.
Initial
Cash Flow, Operating Cash Flow, Terminal Cash Flow. Tercermin di Discounted Cash
Flow.
4.
Apply Decision-Making Criteria. Rules of
thumb, DCF, Traditional Valuation.
5.
Investment Decision.
Apapun yang digunakan
(pendekatan pendapatan) cash flow properti akan seperti:
Potential gross income
(PGI) potensi pendapatan kotor. Hampir tindak mungkin dicapai. Ada tingkat
kekosongan >< tingkat hunian
(minus) Vacancy and bad
debt allowance (VBD) space tidak tersewa atau sudah tersewa, sewa tidak
tertagih. (collecting loss)
(plus) Miscellaneous
income (MI)
(equals) Effective gross
income (EGI)
(minus) Operating
expenses (OE)
(equals) Net operating
income (NOI)
(minus) Debt service (DS)
biaya pinjaman
(equals) Before-tax cash
flow (BTCF)
(minus) Taxes (tax
savings from operation (T)
(equals) After-tax cash
flow (ATCF)
PGI – VBD + MI = EGI – OE = NOI – DS = BTCF – T = ATCF
Di income propeti hanya
sampai di NOI.
PGI dibagi Luas = Tarif
Sewa
Rules of Thumb
1.
Payback Method
A. Multipliers
(kelemahan tidak bisa mengidentifasi layak)
1. Gross
income multiplier (GIM) = Total Investment / Gross income (potential or
ellection)
2. Net
income multiplier (NIM) = Total investment / Net operating income
3. Before-tax
cash flow multiplier = Equity investment / BTCF
4. After-tax
cash flow multiplier = Equity investment / ATCF
B. Rates
of return
1. Overall
capitalization rate (R) = Net operating income / total invesment
2. Equity
divided rate (EDR) = BTCF / Equity investment
3. After-tax
return (ATR) = ATCF / Equity investment
2.
Average rate of return
a. Average
rate on net operating income = average operating income / total investment
b. Average
rate on before-tax cash flow = average before-tax cash flow / equity investment
c. Average
rate on after-tax cash flow = average after-tax cash flow / equity investment
GIM lawannya Gross
Yang susah buat asumsi cash flow-nya.
Cash in – cash out = cash
flow
Yang paling banyak
dipakai untuk analisis investasi memakai Discounted Cash Flow (DCF)
Indikator Net Present
Value (NPV) itu selisih. NOI dipresent value dibanding nilai investasi. Lebih
besar dari 0, layak. NPV > 0. i ditentukan.
dan Internal Rate of
Return (IRR), i yang dicari. Pada tingkat suku bunga berapa NPV = 0. Present
value cash = Present value Investment.
IRR > tingkat balikan
yang diharapkan
Profitability index (PI)
Present value arus cash /
present value investasi > 1, present value arus kas sudah lebih besar.
Benefit-Cost Ratio (BCR)
Reinvestment rate = nilai
di future value-kan (investasi yang di investasikan lagi) à
Adjusted Internal Rate of Return
Jika project 1 diterima
NPV > 0, ditolak NPV < 0.
Jika banyak project maka
pakai konsep HBU.
Analisis Risiko
1.
Sensitivity Analysis
Kelemahan
hanya satu variabel yang berubah
2.
Probalilistic Modeling and Simulation
Montecarlo
Simulation (program)
3.
Modern Capital Market Measures
Menggunakan
beta pasar modal. Menentukan discount rate, tingkat kembalian investasi. (teori
ujung WACC, teori tengah CAPM) untuk mencari cost of equity pakai CAPM.
Hubungan antara investasi
properti dengan penilaian
·
Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu
investasi income producing property mencerminkan nilai pasar dari property
tersebut.
Tidak
mungkin dibeli jika diatas pendapatan yang dihasilkan, kecuali properti sudah
tidak HBU.
·
Pendapatan yang akan diperoleh property
tersebut akan didapat pada saat ini dan dimasa akan datang.
Bicara
selama umur properti itu, selama dengan income approach, akan ada proyeksi.
Proyeksi paling sulit. Kadang selalu membuat proyeksi selalu linier (naik). Selalu
berasumsi akhir proyeksi dipuncak. Properti itu ada umurnya. Dan properti tidak
ada perpetuity (periode kekal).
·
Oleh karena pendapatan tersebut akan
diperoleh dimasa akan datang, hal tersebut berarti mengandung risiko.
Risiko
tercermin di tingkat diskonto. Hitung pendapatan bersih diproyeksikan di
present value tertentu.
·
Memiliki Yield yang akan mengakibatkan
adanya capital appreciation.
Why real estate is a good
investment
·
Annual Income - NOI
·
Equity Income – Discount Rate
·
Tax Shelter
·
Capital Appreciation – Capital rate
Deposito, dapat bunga tapi
modal tetap.
Emas, ada capital gain
tidak dapat pendapatan bunga.
Saham, Capital Gain atau
Deviden
Pilihan investasi harus
menggunakan uang sendiri.
Properti dapat semua,
pendapatan sewa, setiap tahun nilai naik.
