Pengembangan: Dinamika Menciptakan Nilai

Pengembangan: Dinamika Menciptakan Nilai

Pembangunan adalah rekonfigurasi terus menerus terhadap lingkungan binaan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Proses pembangunan, yang dilakukan dengan sukses, tidak hanya menambah nilai tanah tapi juga tunduk pada segudang tantangan dan risiko. Proses pengembangan dapat dijelaskan dalam delapan fase:

1. Menetapkan kontrol atas suatu tapak
2. Melakukan analisis kelayakan, menyempurnakan konsep pembangunan, dan melakukan uji coba lokasi
3. Mendapatkan izin yang diperlukan
4. Desain
5. Mendapatkan pembiayaan
6. Konstruksi
7. Pemasaran dan pinjaman
8. Operasi

Masing-masing fase ini memiliki serangkaian risiko dan tantangan tersendiri. Pada tahap awal, risiko tersebut mencakup kemungkinan menghadapi masalah dengan tapak ini, termasuk risiko title, masalah seismik, masalah hidrologi, zat beracun, keberadaan lahan basah, spesies yang terancam punah, atau masalah yang secara arkeologis atau historis. Risiko untuk proyek ini seringkali paling banyak terjadi pada tahap perizinan, dengan ancaman penundaan yang terpenting. Begitu risiko ini teratasi, pemberi pinjaman konstruksi bersedia meminjamkan dana untuk proyek-proyek tersebut, risiko yang tersisa, walaupun masih substansial, lebih bersifat pengelolaan dan organisasi, menyelesaikan koordinasi dan pengendalian disain, kontrak, dan konstruksi yang berhasil. Dengan konstruksi selesai, risiko pasar tetap menjadi risiko yang mendominasi. Kesepakatan yang berhasil dan pelaksanaan operasi yang stabil membawa risiko properti ke tingkat terendah.

Spesialis yang sangat berbeda terlibat dalam setiap tahap pengembangan. Pada awal prosesnya, riset pasar dan konsultan lingkungan bisa sangat penting. Dengan cepat, arsitek menjadi penting karena desain skematik awal dan perenderan konsep terjadi, bahkan pada saat proses perizinan. Pengacara mungkin juga penting bagi proses perizinan. Setelah izin diperoleh, arsitek dan semua spesialis desain berada di tengah panggung. Bersamaan dengan itu, kreditur konstruksi menjadi terlibat dan sering menjadi pemberi pinjaman jangka panjang juga. Dengan disain lengkap, kontraktor umum, subkontraktor, dan mungkin seorang manajer konstruksi mengambil alih prosesnya. Untuk apartemen, tim pemasaran dan penyewaan mengambil alih segera setelah konstruksi selesai; untuk proyek nonhunian atau kondominium, mereka akan bekerja dengan baik sebelum selesai, dan mungkin sebelum konstruksi mulai berjalan. Akhirnya, dengan selesainya proyek ini, sebuah tim manajemen properti masuk. Pengembang harus dapat mengelola keberhasilan penyelesaian setiap tahap dan mengendalikan transisi dari satu tahap ke tahap berikutnya. Kesalahan menyebabkan penundaan dan biaya diatas berjalan, jika tidak gagal.

Banyak yang berspekulasi tentang apa yang dibutuhkan untuk menjadi pengembang. Tentunya memerlukan kapasitas untuk manajemen risiko, kapasitas untuk bekerja dengan dan menciptakan kepercayaan dari orang-orang, dan kapasitas untuk menegosiasikan pandangan yang bertentangan. Orang lain telah mengamati bahwa dorongan kreativitas, dan penglihatan sangat penting. Melanggar pembangunan juga membutuhkan kontrol terhadap beberapa sumber penting seperti kekayaan, tanah, penyewa potensial, atau keahlian unik. Menjadi pengembang menawarkan kesempatan untuk memiliki dampak yang luar biasa pada masyarakat dan peluang untuk mengumpulkan kekayaan luar biasa. Namun, tantangan dan risikonya umumnya sepadan dengan peluang tersebut.

Sumber:

Ling, David & Archer, Wayne. 2013. Real Estate Principles: A Value Approach 4th ed. New York: McGraw-Hill.